최근 전세 가격이 급등하고 있다. 이 같은 전세오름세가 이후 상당 기간 쭉 지속되리라는 것 때문에 더 큰 문제이다. 이 문제에 대해 정부 관련 유관 기관들이 여러 가지 대응방안을 내놓고 있기는 하지만, 그들이 제시하는 방안들이라는 것들이 오히려 전세 가격 오름세의 지속성을 보장하는 것이 더 큰 문제이다.
이는 관련 정부 기관들이 이 문제에 대한 본질적 분석을 통해 대응하기보다는 현상에 단순히 대응하려는 조급함 때문이 아닌가한다. 즉 일반상품 가격 동향과는 달리 전세가격 동향의 경우 최소 1년여의 경과기간을 필요로 한다는 점을 우리가 간과해서는 안 된다. 따라서 이 문제는 항시 중장기적 관점에서 바라보고, 가장 합리적 대책을 마련해야만 그 때 비로소 옳은 정책을 마련해 구사할 수 있다.
즉 현재 전세가격이 급등하는 일등 요인은 전세물량의 대거 부족, 그렇다고 주택의 보급률이 문제가 되는 것은 아니다, 곧 전세 대상 주택의 수급에 심각한 정도의 불균형 현상이 나타나고 있기 때문이다. 이로 인해 전세가격 상승이 촉발되었지만, 이후 추세적으로 전세가격을 상승시키는 동인은 추가 전세자금의 공급이 지속적으로 확대되고 있기 때문이다.

그런데 문제는 전세시장에 공급되는 자금이 가계소득에 기초해 있다면 별로 문제 될 것이 없다. 하지만 전세시장에 자금 공급이 확대되고 있는 것은 전세대출이 용이해졌다는 것을 뜻한다. 다시 말해서 전세자급이 확대된다는 것은 곧 전세자금 대출에 따른 가계의 이자부담이 그 만큼 가계 소득의 확대 없이 증가한다는 뜻이다. 이는 곧 가계의 소비위축을 동반하게 된다는 것을 뜻하는 것이기도 하다. 여기에 더 큰 문제점이 도사리고 있는 것이다. 이 점에 대해서는 뒤에 다시 한번 검토하게 될 것이다.

사실 그동안 대부분의 금융기관은 전세자금에 대해서는 거의 대출을 하지 않았다. 그 기에는 집주인의 동의라는 까다로운 절차가 뒤따랐기 때문이며, 집주인들 역시 전세금을 이유로 자신의 주택등기에 그 같은 사실이 기록되는 것을 원하지 않았기 때문이다.

그러나 최근 전세자금을 담보로 하는 대출의 경우 그 같은 기록을 남기지 않고도 대출이 이루어지는 새로운 형태로 이루어지고 있다. 소위 ‘확정일자제도’와 함께 주택소유자의 통장에 직접 대출된 전세자금을 입금하는 방법을 채택해 전세자금 대출 절차를 보다 간소화했기 때문이다. 이로 인해 많은 금융기관들이 전세금 담보 대출에 나서고 있는 것이 현실이다.

이 외에도 정부가 운영하고 있는 ‘근로자 서민 전세자금 지원제도’ 또한 전세 가격을 추세적으로 상승시키는 한 요인이다. 이처럼 전세시장에 자금이 지속적으로 공급되면서, 전세가격의 추세적 상승을 지속적으로 견인한다.

물론 전세물량 부족의 근저에는 최근 주택가격의 하향안정화 기조가 자리하고 있다. 이 같은 주택가격의 하향 안전화 기조는 최근의 경기 동향을 반영하는 것이지만, 이 보다는 정부의 주택 정책이 그 같은 결과를 부르고 있다.
즉 이명박 정부 들어 시행되고 있는 ‘보금자리 주택 제도’의 경우 주택가격의 안정에 크게 기여하고 있는 것이 사실이지만, 그에 따른 부정적 파장 또한 만만치 않다. 즉 정부가 보금자리 주택제도를 도입해 시행한 이후 주택공급과 관련해 민간시장은 거의 죽다시피 했다. 이런 사실들을 고려하면, 현재의 전세대란과 함께 2-3년 후에 나타날 주택공급의 부족에 따른 주택가격 대란 또한 매우 염려스럽다.

이런 문제 외에도 지난 2008년 4/4분기 본격화된 글로벌 금융위기의 파장, 곧 글로벌 금융위기가 초래한 금융기관 위기 및 그것이 부른 경기위축에 대응하기 위해 정부가 채택했던 금융확장 정책(저금리 정책)과 재정확대 정책 실시에 따른 유동성 총량의 과도한 팽창도 분명 고려의 대상이기는 하다. 하지만 현재의 가계소득구조 및 그 동향 등을 고려할 때, 기준금리를 인상하는 등의 금융긴축정책을 통해 이 문제에 대응하는 것은 더 큰 문제를 야기할 수 있다. 만일 한은이 전세가격 상승을 포함해 전반적 물가 오름세를 진정시키기 위해 한은이 기준금리를 추가적으로 인상하는 등 금융긴축에 들어 갈 경우 주택가격을 포함한 자산 가격 동향에 하나의 변곡점이 형성될 수 있다.
이 변곡점이 형성되는 순간 자산 가격의 급락과 함께 경제전반에 걸쳐 이상 징후가 나타난다. 그것은 종래 경기침체와 함께 가계 및 중소기업의 신용위기를 먼저 부르고, 뒤이어 금융기관의 신용위기로 이어져 마침내 국가경제 전체에 신용위기를 초래한다.

앞서 전세시장에 자금 공급이 지속적으로 확대되면서 서민가계는 이자부담이라는 추가 부담에 직면하게 되고, 이는 소비위축으로 이어진다. 이 같은 가계의 경제 동향과 한은의 추가 금융긴축구조가 맞물리면, 경기후퇴는 불가피하다. 더군다나 최근 중국이 금융정책의 목표를 긴축에 두고 있고, 미국 역시 오는 6월 이후에는 그 동안의 금융완화 정책을 정상화 하는 데에 집중하게 될 것이다. 이렇게 되면 우리경제의 성장을 견인하는 수출동력 역시 떨어지게 될 것이다. 이 때 환율문제가 다시 제기될 수도 있긴 하다.

아무튼 전세가격이 추세적으로 상승하는 이면에는 앞서 제기한 모든 문제들과 함께 그것을 결정하는 정부정책들이 망라되어 있다는 사실이다. 우리는 이 점에 집중해야 한다. 정부 유관기관들이 내어 놓는 전세대책이라는 것이 제한적 효과를 낼 수밖에 없는 것도 이 때문이다. 거듭 말하지만 최근 우리경제에 나타나고 있는 이상 경제현상들의 경우 그 대부분이 정부 정책과 연계되어 있으며, 이 사실에 우리 모두 주목할 필요가 있다.

이미 외환위기 이후 안정을 되찾던 우리 경제의 그 모든 것이 글로벌 금융위기를 계기로 정부 정책에 더 크게 의존하고 있다. 이는 곧 시장의 자율기능이 그만큼 더 크게 손상되어 있다는 뜻이기도 하다. 이런 이유 때문에 정부가 경제정책을 운용하면서 시장과 정부의 균형점을 찾아내는 일이 매우 어렵기는 하지만, 그 같은 노력을 통해 그 균형점을 찾아내어 정책적 대응을 해 나가지 못하면 경제의 지속적 안정성장을 기대하기 어렵다.
최근 전개되고 있는 전세대란을 포함한 물가오름세의 경우 정부 정책이 빚은 결과이며, 이는 그 만큼 그 대책 또한 어렵다는 것을 뜻한다. 이는 곧 이 문제가 시간과 국민 고통의 문제로 남을 수밖에 없는 이유이다.

2011.1.19 일평경제연구소 소장

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