[시사브리핑 서재호 기자] 서울주택도시공사(SH공사, 사장 김세용)가 ‘서울시민의 주거안정’ 실현을 위해 다시 한번 고삐를 죄겠다는 각오를 다졌다.

지난 10여년간 15만호의 공공주택을 공급, 공사 설립 목적인 ‘서울시민의 주거안정’ 역할을 충실히 이행해온 것처럼, 앞으로도 이를 이어가겠다는 다짐이다.

SH공사는 2010년 이후 10여년 간 임대주택 12만9661호, 분양주택 2만1735호 등 총 15만1396호의 공공주택을 공급했다고 1일 밝혔다.

‘시민의 주거생활안정과 복지향상’이란 공사의 설립 목적(서울주택도시공사 설립 및 운영에 관한 조례 제1조)을 달성하기 위해 관련 법령 및 지침에 따른 양질의 공공주택 공급에 집중한 성과다.

SH공사는 이 과정에서 ‘보다 많은 시민들이 공익을 누릴 수 있게 하자’는 원칙을 바탕으로 사업 구조를 재편해 왔다.

일정 수준 이상의 자산·소득이 필요한 데다 ‘로또분양’으로 일부 수분양자에게 모든 혜택이 몰리는 ‘공공분양’보다, ‘공공임대’에 무게를 두고 주거안정이 필요한 보다 많은 무주택 시민에게 공익을 제공할 수 있도록 전환한 것이다.

문제는 공급량이 늘어날수록 적자가 누적되는 임대사업의 특성이다. 건설 및 공급 과정 뿐 아니라 입주 후 유지관리 과정에서도 적자는 지속 발생한다.

SH공사가 자체적으로 적자를 보전하지 않는다면, 임대사업의 지속성을 담보할 수 없는 데다 시민의 주거안정을 실현할 수 없게 된다.

실제로 SH공사는 2013년부터 2019년까지 임대사업에서 연평균 3300억원에 이르는 손실이 발생하고 있다. 2013년 2150억원 수준이었던 임대사업 적자는 지속 확대돼 2019년에는 4000억원에 육박한다.

이를 해결할 수 있는 방법은 두 가지다. 다른 사업에서 수익을 내 임대사업의 적자를 메꾸거나, 2011년 이후 동결해온 임대료를 인상하는 것이다.

SH공사는 임대료를 인상해 무주택 시민의 부담을 가중하기보다 분양사업과 택지개발사업을 통해 손실을 보전하는 것이 최선이라고 판단했다.

다만, 분양주택 공급, 택지 매각 등을 통해서도 과도한 수익을 내지 않고 임대 손실을 보전하는 수준의 적정 수익을 내는 것을 전제로 했다.

이를 위해 SH공사는 주택법 및 공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙에 따라 ‘분양가 상한금액’ 내에서 주변환경 및 시세, 분양성, 공공성 등 제반여건을 종합 고려해 분양주택의 적정 분양가를 산정했다. 적정분양가는 일반적으로 주변 시세의 60~80% 수준으로 책정됐다.

이 같이 분양사업에서 발생하는 이익은 공공이 환수하여 주거취약계층을 위한 임대사업에 재투자하는 방식으로 운용됐다.

덕분에 SH공사는 2012년 이후 분양주택(1만6853호) 대비 6.5배에 이르는 10만7158호의 임대주택을 공급할 수 있었다. 2007~2011년에는 분양주택(2만2958호) 대비 1.9배의 임대주택(4만3742호)을 공급한 바 있다.

SH공사는 택지개발사업을 통해서도 임대 손실을 보전했다.

택지개발의 사업구조는 택지보상 및 조성을 위해 공사가 금융시장 차입 등을 통해 선투자 후 택지매각 및 공공분양으로 선투자비 회수 및 차입금을 상환하는 구조다. 택지매각과 공공분양이 있어야 택지개발사업이 가능하다.

택지매각을 통한 이익금은 임대주택 건설·매입비 부족 재원(호당 약 1억원)으로 활용됐으며, 임대 운영 과정에서 발생하는 손실을 보전하는데도 투입됐다. 대체자산(임대주택) 취득에도 활용돼, 공공자산 확대에도 기여했다.

토지를 매각하지 않을 경우 서울시민의 자산이 늘어났을 것이라는 일각의 지적과 달리, 공공자산 취득과 가치 증대에 충분히 활용된 것이다.

토지를 매각하지 않고 보유만 하고 있을 경우 현금유동성 위기, 재정손실 등이 발생해 수조원을 시민의 세금으로 충당하는 상황에 이를 수도 있다.

택지매각을 통해 개발되는 토지는 토지이용계획상 공공주택용지, 상업용지, 업무용지 등 다양한 용도로 활용된다. 예컨대 마곡지구의 경우 매각된 택지는 상업, 문화, 교육, 산업 등 인근 주민의 정주여건 조성을 위해 활용됐다.

택지를 매각치 않고 SH공사가 보유했을 경우, 일부 공공주택을 제외한 주변 지역은 ‘허허벌판’이 된다. 서울 서부의 관문 역할을 하는 마곡지구가 현재 모습을 갖추지 못했을 것이라는 결론이 된다.

SH공사는 앞으로도 임대주택사업과 분양·택지개발사업이 ‘공익 실현을 위한 선순환 구조’를 지속할 수 있도록 최선을 다할 계획이라고 설명했다.

김세용 SH공사 사장은 “일부 시민단체에서 택지를 매각하지 않고 보유하면서 원가 수준으로 분양주택을 공급하라는 모순되는 지적이 있으나, 이에 일희일비하지 않을 것”이라고 말했다.

김 사장은 이어 “분양·택지사업에서 나오는 적정 이익을 환수해 무주택 시민을 위한 공적임대주택 공급 등 공익 실현에 투자함으로써, ‘서울시민의 주거안정’ 실현에 박차를 가할 것”이라고 강조했다.